高端项目涉虚假宣传去化遇冷 长实上海60亿“小目标”承压

在李嘉诚增持长江实业(集团)有限公司(以下简称“长实集团”)引发市场热议之时,其在上海打造的首个大型综合项目却因集体维权事件受到外界关注。

近日,《中国经营报》记者获得一份上海“高·尚领域”项目业主致市政府领导的举报信,信中称,高·尚领域开发商上海长润江和房地产发展有限公司存在虚假宣传、霸王条款等违规行为。

“比如A4住宅地块车位配比不符合规定,2019年销售的新房,却使用2006年版车位配比要求,配比仅1﹕0.6,与销售阶段承诺的1﹕1.2严重不符。”业主李云(化名)向记者气愤道,作为高·尚领域首批入住的业主,却遭遇开发商欺诈销售、侵犯基本权益。

值得关注的是,遭到维权的高·尚领域,以及长实集团去年在上海推售的另一大湖畔花园住宅项目“湖畔天下”,2019年销情卓著,两大项目销售金额达近100亿元。但在当下,高·尚领域的销售情况似乎急转直下,今年4月开盘的A6地块,仅有11组有效意向认购客户。

就业主维权、去化遇冷等情况,记者向长实上海公司方面进行核实求证,截至发稿,对方未予回复。

“当初买房的时候,也是冲着李嘉诚这个招牌才选择的这个项目,毕竟是大企业做的项目,没想到还是出问题了。”据李云描述,高·尚领域于去年开盘,由于对外宣称是李嘉诚在内地的最后一个楼盘,因此当时销售特别火爆。今年3月底,该楼盘开始交付首批房源,却被告知车位不够的问题,车位配比由原本宣传的1﹕1.2变成了1﹕0.6。

据了解,“高·尚领域”开发商为上海长润江和房地产发展有限公司,天眼查信息显示,企业法定代表人为钟慎强,股东有3家,分别是雅富投资有限公司、上海长润房地产开发有限公司和上海江和房地产开发有限公司,分别持股60%、25%和15%,而钟慎强和雅富投资正是来自李嘉诚旗下的长实系。

另据“高·尚领域”微信公众号的信息,该项目是长实集团于上海打造的首个大型综合项目,是“真如城市副中心核心项目”,项目规划有行政公馆、公寓、办公楼等,占地约17万平方米,总建筑面积逾117万平方米,拥有约22万平方米大型商业中心。

“它总共分成A3、A4、A5、A6四个板块,其中A4就是高·尚领域的纯住宅板块,A3、A5是商业板块,包括商住房,A6则是住宅的二期,刚刚开盘。”李云告诉记者,销售阶段,开发商以自带3000多个车位作为卖点,向业主允诺1﹕1.2起的车位配比,原本根据规划,纯住宅板块的车位配比是满足前期宣传的,但是商住房区域的车位不够,于是该项目于2017年将住宅的600多个车位转移给了商住业主,从而造成了现在的局面。

记者查询了解到,线日取得普陀区建交委的停车审批意见,按照当时的上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库(场)设计标准》(2006版)规范要求,内外环之间,户均面积小于100平方米的住宅车位配比为0.4个/户,由此看,该项目实际验收住宅车位配比符合标准。但在2014年6月19日,上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库(场)设计标准》(2014版)出炉,车位配比标准更新至1﹕1。

参与集体维权的业主们认为,开发商此前多年捂盘惜售,导致2019年推盘的新项目车位配比只符合2006版配比标准,并且在开盘宣传时故意隐瞒,存在欺诈行为,要求开发商出面解释、提供解决方案。

相关信息显示,2006年,长实集团以22亿元底价拿下线地块,但在其后并未开工,直到2009年4月正式举行开工仪式。2011年就有媒体以《李嘉诚旗下上海线倍》为题进行报道,文中表示,2006年长实集团拿下此地块楼板价约为3055元/平方米。到了2019年6月,高·尚领域住宅项目开盘,均价已达到近90000元/平方米。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者,开发商进行销售时,应当已经至少取得了五证,所有的规划条件都是设定好的,一般不会因为后面有新规定而重新报批,因为法不溯及既往。但出现这种情况,相关规划部门也应当告知广大购房人,履行规划变更的法定程序。如果是中介虚假宣传、欺诈销售,相关法律后果应由开发商来承担,因为是开发商委托中介销售的,相关的法律后果由委托方承担。

不仅是当下的业主维权风波,去化遇冷或正成为长实集团在上海的另一头疼之事。

“本次共有11组有效意向认购客户(其中境内自然人11组、境外自然人0组、法人0组)”,与一期刚开盘时的热卖场景不同,这是东方公证处发布的《高逸尚城A6地块》(高·尚领域二期)2020年4月开盘销售摇号排序活动信息。网上房地产网显示,A6地块房源数达到348套,即该项目4月开盘时的认筹率低至3.16%。截至5月28日,A6地块可售住宅仍有335套。

高·尚领域二期认筹遇冷的4月,正是上海豪宅市场热度渐起之时,多个项目认筹率创新高,如位于浦东前滩板块的东方惠礼认筹率达到556%,同处于普陀区的中海汇德里认筹率也达到312%,对比之下,高·尚领域二期认筹率可谓“惨淡”。

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,高·尚领域二期去化“遇冷”可能跟其性价比不高有关,其跟中海汇德里相比,价格仅相差1万元/平方米左右,但是高·尚领域二期在地段上并不占优势,且“户型设计不一定比得过人家”。

更让A6地块尴尬的是,在2019年6月开盘的A4地块曾红极一时,东方公证处信息显示,彼时有“1181组有效意向认购客户”,而其房源数为1108套,一年时间不到,同一项目不同地块的认筹情况堪称“一半是海水一半是火焰”。

对于上述两项目开盘分化的情况,卢文曦认为,2019年A4地块开盘时,周边可选项目并不多,而今年该区域豪宅推量较大,此外,A6地块在户型设计等方面不占优势,性价比并不高。

不仅如此,长实上海公司旗下的其他项目销售情况似乎也并不乐观。2013年就已开盘的嘉定湖畔名邸项目,今年开年截至5月28日仅售出10套。

尽管如此,长江实业地产投资有限公司董事郭子威曾表示,“长江实业2020年在沪推盘的是嘉定湖畔天下和普陀高尚领域两个项目”,“两个项目加起来总货值超60亿元”。

在当前的销售形势下,长实上海60亿元的“小目标”能否实现?卢文曦认为,因为今年比较特殊,“完成60亿元的目标,我觉得可能有一定压力”。但其也表示:“其实不仅仅是长实会遇到压力,其他的企业也会遇到压力。”

“小目标”能否实现或许要打个问号,不过值得注意的是,此前多次甩卖内地地产项目的李嘉诚,其旗下企业或正在回归内地市场。

浦东三林印象城在5月12日发布信息称,印力上海携手信城不动产“正式完成交易并退出管理”,而接手者正是新加坡上市房地产资产管理公司ARA,其由李嘉诚参与创办。

不仅如此,2019年6月,ARA通过合资成立的私募基金收购了成都晶融汇。进入2020年,李嘉诚旗下公司仍动作不断,1月7日,吉林电投方面称与长江基建拟成立合营公司,此后几天,市场更是传出长实研究收购上海线%权益的消息。

在卢文曦看来,李嘉诚的这些“回归”动作并不令人意外。“长实作为一家企业,是需要去做深耕与长期运作的,肯定是要拿地,在没有项目且市场竞争加剧的情况下,存在被边缘化的风险。”

有意思的是,今年1月,长实主席李泽钜回应“是否重回内地投资”时的说法是:“从来没离开过,怎么会有重返呢?”

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